분양권 전매 양도소득세 매도자 부담 과연 득일까? (ft. 손피 2차양도세)

요즘 분양권 전매로 부동산 재테크에 나서는 분들이 많은데요. 그런데 투기과열지구나 분양가 상한제 적용주택 그리고 수도권에서 공공택지 이외의 택지에서 공급되는 아파트의 분양권을 취득한 사람은 분양권 전매가 제한되면서 분양권이 시장에 많이 풀리지 않다 보니 품귀현상이 나타나기도 합니다. 

 

거기다 지난해 7.10 부동산 대책에 따라 올해 6월31일 이후에 거래되는 분양권에 대해서는 양도세가 대폭 상향되면서 1년 미만 보유 시 70% 2년 미만/이상은 60%의 세율이 적용되었죠. 여기에 지방소득세 10%를 감안하면 최대 77%의 양도소득세를 납부해야 하는데요. 

 

상황이 이렇게 되자 청약통장으로 어렵게 분양권에 당첨된 분들이 분양권을 매도할때 세금을 내고 나면 남는 게 거의 없어 분양권 재테크라는 말이 무색하게 되었습니다. 그러다 보니 시장에서는 종전에는 잘 볼 수 없었던 진풍경이 벌어지기도 하는데요. 바로 매도자가 납부해야 하는 양도세를 오히려 매수자가 부담해주는 '손피'라는 개념이 유행을 하고 있는 실정입니다. 

 

손 피라는 말은 분양권을 전매하는 매도자가 세금을 제외하고 실제로 '손에 쥐는 프리미엄'을 뜻합니다. 즉, 매도자가 부담해야 되는 양도세를 매수자가 부담해서 매도자에게 실질적으로 떨어지는 프리미엄을 제시하는 것이죠. 특히나 지금 같은 매도자 우위의 분양권 시장에서는 매수자는 억울해도 어쩔 수 없이 매도자의 요구에 맞춰줄 수밖에 없는 실정입니다. 더군다나 매수자가 양도세를 전액 부담하는 계약에서는 1차 양도세와 더불어 2차 양도세까지 내줘야 하는데요.

오늘은 현재의 세법에서 분양권 거래시 양도소득세를 누가 내는 것이 유리한지 알아볼게요

분양권 전매 시 양도소득세 누가 내는 게 득일까?

요즘 인터넷에 많이 떠도는 사진입니다. 모 지자체에서 관내 공인중개사 사무실에 전달한 내용이라고 하는데요. 손피를 요구하는 매도자들이 늘어나면서 양도세를 매수자가 부담할 때 실거래가 신고를 어떻게 해야 하는지에 대한 설명을 한 자료입니다.

 

안내문을 보면 양도세를 매수인이 부담하는 계약인 경우 매수자가 부담한 전체 양도세를 프리미엄 가액에 포함시켜 실거래 신고를 하라고 나와 있습니다. 매수자가 매도자의 세금을 대납하는 행위가 자칫 불법이 아닐까 하는 걱정을 했던 분들에겐 오히려 정부에서도 매수자 양도세 부담을 공식적으로 인정한 게 아니냐는 해석을 하고 있는데요. 

 

매매가를 허위로 낮추는 다운거래는 당연히 불법이지만 매수자가 부담한 양도세까지 실거래가로 신고를 한다면 법적으로는 문제가 없다는 게 일반적인 전문가들의 견해입니다. 그렇다면 분양권 거래 시 양도세를 매수자가 대납하는 손피 거래 방식이 과연 서로에게 득이 되는지 살펴보겠습니다.

 

손피 1000만 원을 요구하는 분양권 계약

분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 계약행위를 말하는데요. 만약 분양권에 당첨된 사람이 전매계약을 하면서 손피 1000만원을 원한다면 현재의 세법에서 누가 양도세를 부담하는 게 유리한지 계산해 보겠습니다.

 

[양도세 매도자 부담 시]

매도자 희망 손피: 1000만 원을 맞추려면

분양권 전매가: 43,478,000원

양도소득세(77%): 33,478,000원

43,478,000-33,478,000=10,000,000

대충 이런 계산이 나오는데요. 매도인의 입장에서는 77%의 세금을 내고 23%의 차액으로만 1000만 원을 남겨야 하니까 

전매가 X0.23=10,000,000원의 공식이 성립되게 되는 겁니다. 결국 매도인이 손피 1000만 원을 손에 쥐기 위해서는 전매가를 43,478,000원에 넘겨야 한다는 거죠. 그렇다면 양도세를 매수자가 내는 경우를 계산해 볼게요.

 

[양도세 매수자 부담 시]

매도자 희망 손피: 1000만 원을 맞추려면

프리미엄: 10,000,000원

1차 양도세(77%): 5,775,000원

2차 양도세(77%): 4,446,750원

분양권 전매가: 20,221,750원

이런 계산이 나옵니다. 즉, 매도인에게 1000만 원의 프리미엄을 주고 1차 양도세와 2차 양도세를 부담해도 전체 분양권 구입 비용은 약 23,256,250원 정도를 아낄 수 있다는 뜻이 됩니다. 이런 계산 때문에 매도자가 손피를 원하는 매물을 사고 싶을 때는 매수자도 양도세 대납을 망설이지 않게 되는 거죠. 그리고 양도세는 무한 과세하지 않고 2차 양도세까지만 과세한다고 합니다.

 

오늘은 조금 웃픈? 상황일 수도 있는 다른 사람의 세금을 대신 내주면서까지 분양권을 취득하려는 시장에서 손피를 원하는 매도자의 요구에 맞추기 위해 누가 양도세를 내는 것이 유리한가에 대해 알아봤습니다. 그동안 여러 정부에서 집값을 잡기 위한 다양한 조치들을 시행했지만 개인의 사유재산이 자유시장에서 거래되는 금액을 국가가 조율한다는 것이 결코 만만한 작업이 아님을 또 한 번 확인하는 요즘인 것 같습니다.

 

최근 문제가 되었던 대출 총량규제 역시 마찬가지인데요. 풍선효과라고 하죠? 한 부분의 문제를 해결하면 다른 부분에서 또 다른 문제가 발생하는 그래서 결국엔 별로 달라진 게 없는 상황이 반복되는...

내년에 새로 들어설 정부에서는 이런 문제들이 속시원히 해결될 수 있기를 바라 봅니다. 오늘 하루도 행복하세요^^

 

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